부동산 양도와 세금 알아보기📚(2)#부동산#양도소득세#부동산세금#고가주택#미등기전매#장기보유특별공제#실거래가#양도세절세#부동산투자#세금계산#절세

부동산 양도소득세 정리

부동산을 양도할 때는 양도소득세를 제대로 이해하고 있어야 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 특히 미등기 전매, 고가주택, 장기보유특별공제, 실거래가 적용 여부 등의 요소에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있기 때문에 주요 내용을 정리해보았습니다.

⭕️미등기 전매 시 양도소득세 세율

부동산을 등기하지 않고 전매하는 경우, 즉 미등기 상태로 양도하는 경우 양도소득세율은 70%입니다. 이는 투기적 거래를 방지하기 위한 조치로, 부동산 거래의 투명성을 높이고 세금 회피를 차단하는 역할을 합니다. 단순히 높은 세율뿐만 아니라 기본공제(250만 원)와 장기보유특별공제 적용이 불가능하므로, 미등기 거래는 매우 불리합니다.

⭕️1세대 1 주택 고가주택 양도소득세 과세 기준

1세대 1주택 비과세 혜택을 받더라도, 주택 가격이 일정 기준을 초과하면 초과분에 대한 양도소득세를 내야 합니다. 2021년 12월 7일 이후 양도분부터 고가주택 기준이 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향되었습니다. 즉, 실거래가 12억 원 이하인 경우 비과세, 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 과세됩니다.

예를 들어, 15억 원에 주택을 양도하고 취득가액이 8억 원이었다면 양도차익은 7억 원이지만, 12억 원까지는 비과세 되므로 과세 대상 양도차익은 3억 원만 해당됩니다. 이를 감안하여 주택을 매도할 시점과 양도차익을 전략적으로 관리하는 것이 중요합니다.

⭕️실거래가액 적용 및 필요경비

2007년 이후부터 부동산 양도소득세는 실거래가를 기준으로 과세됩니다.
▪️양도가액: 실제 매도한 가격
▪️취득가액: 실제 매입한 가격
▪️필요경비: 취득세, 등록세, 중개수수료, 양도 과정에서 발생한 비용 등

양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)에 대해 양도소득세가 부과되므로, 필요경비를 꼼꼼히 챙겨야 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

⭕️장기보유특별공제 적용 여부

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지·건물에 대해 일정 비율을 공제해주는 제도입니다.
▪️3년 이상 보유하면 6% 공제,
▪️10년 이상 보유하면 최대 30%까지 공제됩니다.

하지만 미등기 양도자산, 비사업용 토지, 국외 부동산 등은 공제 대상에서 제외됩니다. 따라서 장기보유특별공제를 제대로 적용받으려면, 미등기 상태가 아닌 정식 등기를 거치고 보유 기간을 충분히 확보해야 합니다.

⭕️양도소득세 신고 및 납부 기한

양도소득세는 다음과 같은 일정에 따라 신고 및 납부해야 합니다.
▪️예정신고: 부동산을 양도한 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 신고해야 합니다.
▪️확정신고: 해당 연도의 양도분을 다음 해 5월 1일~5월 31일 사이에 신고합니다.

만약 신고하지 않거나 지연 신고하면 무신고 가산세가 부과될 수 있으므로 기한 내 신고가 필수입니다.

⭕️양도소득세 절세 전략

양도소득세 부담을 줄이려면 몇 가지 전략을 고려할 수 있습니다.
▪️1세대 1 주택 비과세 요건 충족: 실거주 요건(2년 이상 거주) 등을 체크하여 혜택을 받는 것이 중요합니다.
▪️장기보유특별공제 활용: 보유 기간을 늘려 세제 혜택을 받는 것도 방법입니다.
▪️양도 시기 조정: 고가주택 비과세 기준(12억 원)을 고려하여 적절한 시점에 매도하는 것이 필요합니다.
▪️부부 공동명의 활용: 배우자와 공동명의로 보유하면 1인당 공제 혜택을 나눠 받을 수 있어 절세 효과가 있습니다.

⭕️추가 고려 사항

양도소득세는 부동산 정책 변화에 따라 요건과 세율이 달라질 수 있으므로, 정확한 계산과 신고를 위해 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 특히 다주택자의 경우 중과세가 적용될 가능성이 높으므로, 세금 부담을 줄이기 위한 전략이 필요합니다.


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