부동산의 양도와 세금 알아보기📚(1)#부동산세금#양도소득세#1세대1주택#부동산비과세#종부세#부동산절세#양도세계산#부동산정책#고가주택#일시적2주택

⭕️부동산의 양도와 세금

🔺양도의 개념

양도란 등기·등록 여부와 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물 출자 등으로 인해 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 의미한다.
이때 부담부증여(負擔附贈與)에서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우, 해당 채무액에 상당하는 부분은 유상 양도로 보아 양도소득세가 과세된다.

🔺양도소득세 과세 대상

양도소득세가 부과되는 주요 자산은 다음과 같다.

🔸부동산: 토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권, 입주권 등)
🔸주식·출자지분

▪️주권상장법인 및 코스닥 상장법인의 대주주가 양도하는 주식(장내·장외 거래 포함)
▪️비상장법인의 주식(일반적으로 과세 대상)

🔸기타 자산: 영업권(권리금), 특정 시설물, 회원권 등

🔺양도소득세 비과세 요건

🔸1세대 1 주택 비과세

1세대가 양도일 현재 국내에 1개의 주택만을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우, 양도소득세가 비과세 된다. 단, 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건을 추가로 충족해야 한다.
▪️고가주택(12억 원 초과) 비과세 한도
▪️주택과 부속토지를 포함한 양도가액이 12억 원을 초과하는 경우, 초과분에 대해서만 양도소득세가 과세된다.

🔸비과세 되는 1세대 1 주택의 부속 토지

▪️도시계획구역 내: 주택 정착 면적의 3배까지 비과세
▪️도시계획구역 외: 주택 정착 면적의 10배까지 비과세

🔸장기저당담보주택의 비과세

1세대 1 주택자가 장기저당담보대출(주택연금 등)을 이용한 경우, 양도 시 거주 요건을 적용하지 않는다. 단, 대출 계약이 종료되기 전에 양도할 경우 비과세 혜택을 받을 수 없다.

🔸일시적 2 주택 비과세

이사를 위해 일시적으로 2 주택을 보유하게 된 경우, 아래 요건을 충족하면 비과세 된다.
▪️종전 주택을 1년 이상 보유해야 함
▪️신규 주택을 취득한 후 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 함(조정대상지역은 2년 이내)

🔸해외이주자의 비과세

▪️1세대 1 주택자가 해외 이주로 세대 전원이 출국한 경우, 출국 후 2년 이내에 주택을 양도하면 비과세
▪️1년 이상 국외 거주가 필요한 취학·근무 등의 사유로 출국한 경우도 동일한 비과세 적용

🔸1세대 2 주택이라도 비과세가 적용되는 경우

▪️상속으로 인해 2 주택을 보유하게 된 경우
▪️혼인으로 인해 2 주택이 된 경우 (5년 이내 양도)
▪️부모 봉양을 위해 세대를 합친 경우 (5년 이내 양도)
▪️농어촌 주택을 추가로 취득한 경우
▪️농어촌 주택 요건: 대지 660㎡ 이하, 건물 150㎡ 이하, 기준시가 2억 원 이하

🔸재개발·재건축 및 기타 비과세 사례

▪️재개발·재건축 조합원의 입주권을 양도하는 경우, 일정 요건을 충족하면 비과세
▪️점포 겸용 주택의 경우, 주택 면적이 점포보다 크면 비과세 대상 가능

🔺양도소득세 계산 방법

부동산을 팔 때 양도소득세는 단순히 “얼마에 팔았느냐”가 아니라, “얼마의 이익을 봤느냐”를 기준으로 계산됩니다. 그래서 다음 단계를 따라 계산하면 됩니다.

1️⃣ 양도차익(이익) 계산

먼저, 부동산을 팔아서 실제로 얻은 이익을 구해야 합니다.
양도차익 = 팔 때 가격(양도가액) - 살 때 가격(취득가액) - 필요경비
• 팔 때 가격(양도가액): 실제로 팔린 가격
• 살 때 가격(취득가액): 처음 구입한 가격
• 필요경비: 중개수수료, 취득세, 인테리어 비용 등

💡 예제

10년 전 3억 원에 산 아파트를 8억 원에 팔았다.
중개수수료, 취득세 등으로 1,000만 원을 썼다면?
👉 양도차익 = 8억 - 3억 - 1,000만 원 = 4억 9천만 원

2️⃣ 장기보유특별공제 적용

부동산을 오래 보유하면 세금을 줄여주는 공제가 있습니다.
장기보유특별공제: 보유 기간에 따라 공제율 적용(최대 80%)
장기보유특별공제 = 양도차익 × 공제율
📌 보유 기간에 따른 공제율
• 3년 이상: 6%
• 4년 이상: 8%
• 5년 이상: 10%
• 10년 이상: 40% (최대 80%)

💡 예제

10년 이상 보유했으므로 40% 공제 적용!
👉 공제금액 = 4억 9천만 원 × 40% = 1억 9천6백만 원
👉 공제 후 양도차익 = 4억 9천만 원 - 1억 9천6백만 원 = 3억 원

3️⃣ 세율 적용해서 세금 계산

공제 후 남은 금액에 양도소득세율을 적용합니다.
📌 2년 이상 보유한 경우 누진세율
• 1,200만 원 이하: 6%
• 4,600만 원 이하: 15%
• 8,800만 원 이하: 24%
• 1억 5천만 원 이하: 35%
• 5억 원 이하: 38%
• 5억 원 초과: 45%

💡 예제 적용 (3억 원에 세율 적용)

• 1,200만 원까지는 6%
• 4,600만 원까지는 15%
• 8,800만 원까지는 24%
• 1억 5천만 원까지는 35%
• 남은 금액은 38%
👉계산하면 약 5,500만 원 정도가 나옵니다.

4️⃣ 기본공제 250만 원 빼기

양도소득세를 낼 때 기본적으로 250만 원을 빼줍니다.
👉 최종 세금 = 5,500만 원 - 250만 원 = 약 5,250만 원
• 기본공제: 1년에 250만 원까지 공제 가능

🔸종합부동산세(종부세) 과세 표준

종합부동산세는 개인별 전국 합산 공시가격에서 과세기준 금액을 차감한 후, 공정시장가액 비율을 곱하여 과세표준을 산출한다.

[2024년 기준 공정시장가액 비율]
▪️주택: 60%
▪️종합합산토지: 70%
▪️별도합산토지: 70%

💬최종 정리! (단계별 계산)

1️⃣ 양도차익 구하기
• 팔 때 가격 - 살 때 가격 - 필요경비
2️⃣ 장기보유특별공제 적용
• 보유 기간에 따라 공제율 다름 (최대 80%)
3️⃣ 세율 적용해서 세금 계산
• 6% ~ 45% 누진세율 적용
4️⃣ 기본공제(250만 원) 빼기
• 최종 납부할 세금 계산
✔ 오래 보유할수록 세금이 줄어든다! (최대 80% 공제)
✔ 1년 미만 보유하면 45% 고세율 적용 (매우 불리)
✔ 기본공제 250만 원은 누구나 받을 수 있다.


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